Договор найма жилого помещения

Потребность граждан в жилье обеспечивается путем предоставления его в различных жилищных фондах.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный, муниципальный.

Договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. (в ред. от 25.05.2020 г.) (далее ЖК РФ), а наниматель обязуется принять это жилое помещение и уплачивать за него обусловленную договором плату.

Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Наймодателем по договору являются местная администрация, государственные и муниципальные предприятия, учреждения.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора.

Новый собственник (владелец) становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора социального найма жилья.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, а также другие родственники, иждивенцы и в исключительных случаях иные лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ст. 69 ЖК РФ).

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей, а также других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ).

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Существенным условием договора является только его предмет – жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей. Это может быть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Не могут быть предметом рассматриваемого договора неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Цена и срок договора не являются его существенными условиями. Цена устанавливается нормативными правовыми актами в размере, обеспечивающем возмещение содержания и ремонта жилья, а также коммунальных услуг. Если договором не предусмотрено иное, то плата за жилье должна вноситься нанимателем ежемесячно (не позднее десятого числа месяца следующего за прожитым). Договор заключается без установления срока его действия.

Право найма жилого помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ, ст. 26.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).